Minister Rozwoju i Finansów Rzeczypospolitej Polskiej aktualnie przygotowuje Ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która zakłada m.in. możliwość zabudowy mieszkaniowej przez deweloperów z możliwością ignorowania jakichkolwiek planów zagospodarowania przestrzennego – z projektem można zapoznać się na stronie Rządowego Centrum Legislacji. My jako koło naukowe sprzeciwiamy się publikacji ustawy w proponowanej formie, która może doprowadzić do upadku polskiego planowania przestrzennego. Poniżej publikujemy nasze uwagi do ustawy, z którymi zachęcamy do zapoznania się (możliwość odczytania i pobrania także w formie pliku .pdf).
Warszawa, 28 marca 2018 r.
Uwagi do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 15 marca 2018 r.
Ogólny komentarz do projektu przedmiotowej ustawy:
Zaprezentowanie projektu specustawy mieszkaniowej w okresie, gdy trwają „intensywne” prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym jest co najmniej mylące. Rząd będąc świadomym problemów, jakie trawią planowanie przestrzenne w Polsce, unika wdrożenia doraźnych zmian. Zamiast tego prezentuje projekt ustawy, która całkowicie omija problematyczne kwestie i stwarza zupełnie nowe podejście do realizacji inwestycji, oderwane od istniejących podstaw prawnych. Daje to wyraźny sygnał, że zapoczątkowany proces zmiany systemu planowania przestrzennego w Polsce oraz przygotowania i realizacji inwestycji stanął w martwym punkcie. Wdrożenie przedmiotowej specustawy spowoduje, że w dużej mierze wznowienie prac nad Kodeksem nie będzie już leżało w niczyim interesie.
Realizacja znacznej inwestycji mieszkaniowej, o tak silnym oddziaływaniu na funkcjonowanie otoczenia oraz krajobraz, powinna powstawać w drodze uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wraz z uwzględnieniem udziału społeczeństwa. Projekt kieruje wsparcie w stronę realizacji nowych inwestycji, tworząc skróconą procedurę planistyczną, zamiast kłaść nacisk na usprawnianie powstawania i aktualizacji podstawowych dokumentów prawnych, jakimi są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowa ustawa, chociaż nastawiona na rozwiązanie problemu jakim jest brak dostatecznej liczby mieszkań w Polsce, nie dotyka jego przyczyny, którą nie jest brak podaży gruntów pod zabudowę, a ograniczone możliwości nabywców mieszkań. W szczególności jest to rażąca sprzeczność w sytuacji znacznej nadpodaży gruntów mieszkaniowych w dokumentach planistycznych w Polsce oraz generującego milionowe koszty dla gospodarki chaosu przestrzennego.
Szczegółowe uwagi do projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 15 marca 2018 r.:
- Wprowadzenie możliwości realizacji inwestycji sprzecznej z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 6. ust. 1.) uderza w dokument, który w polskim prawodawstwie został przewidziany jako podstawowy akt prawa miejscowego regulujący sposób oraz możliwości zagospodarowania terenu. Plany zagospodarowania przestrzennego są dokumentem komplementarnym, tzn. w przypadku realizacji inwestycji niezgodnej z fragmentem planu, dezaktualizują się inne jego fragmenty, np. jeśli inwestycja mieszkaniowa będzie zrealizowana na gruncie, na którym plan przewidywał szkołę, to konieczna będzie zmiana przeznaczenia innych terenów w celu zapewnienia dostępu do podstawowych usług. Aktualność stracą również prognozy skutków finansowych dla uchwalonych planów, co poda w wątpliwość zasadność ich opracowywania. Ponadto proces zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwalania nowego planu jest długotrwały (projekt, konsultacje, opiniowanie itd.) i w związku z tym kosztowny. Ingerencja w istniejące plany, skutkująca ich dezaktualizacją, spowoduje szereg komplikacji związanych z opracowywaniem nowych planów, uwzględniających zrealizowaną wbrew planu inwestycję mieszkaniową. W rezultacie, takie działania postawią w wątpliwość sens opracowywania podstawowych dokumentów planistycznych w sytuacji, gdy ich zapisy de facto nie muszą być przestrzegane. Powszechnie wiadomym jest, że uchwalenie planu miejscowego to proces długotrwały, kosztowny oraz bardzo problematyczny ze względu na swą specyfikę, jednakże nie jest to powód, aby wprowadzać rozwiązanie pozwalające na ominięcie tej ścieżki realizacji inwestycji. Zastosowane podejście nie rozwiązuje problemu, a jedynie go pogłębia.
Odrębnym aspektem jest wcześniej wspomniana dezaktualizacja planów miejscowych. Zapisy ustawy nie nakładają żadnego obowiązku aktualizacji ustaleń planów, co doprowadzi do sytuacji, w której w obiegu prawnym funkcjonować będą dokumenty niezgodne ze stanem faktycznym. Należy zadać pytanie, jak w takiej sytuacji będzie wyglądało przykładowo uzyskanie wyrysu i wypisu z planu dla nieruchomości, na których zrealizowano inwestycję zgodnie z zasadami określonymi w tejże ustawie? W jaki sposób nastąpi „nadpisanie” ustaleń planu dla tego terenu?
Przedmiotowa ustawa niemal całkowicie pomija taki dokument jak studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Pomimo, że nie jest to akt prawa miejscowego, jest to dokument nadrzędny w stosunku do planów miejscowych. Dezaktualizacja planów, to również dezaktualizacja studium. Od 2015 r. jednym z elementów studium jest bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę. Zapisy ustawy w żaden sposób nie odnoszą się do tego opracowania, które de facto stanowi określenie potrzeb i możliwości rozwojowych gminy, jak również, co jest warte podkreślenia, do konieczności uwzględniania w sporządzanym do studium gminy bilansie terenów mieszkaniowych skutków wydanych decyzji w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. - Możliwość wyrażenia zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej na terenie, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje takich inwestycji lub inwestycja jest niezgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 6. ust. 3.) na podstawie kryterium zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy jest koncepcją niezgodną z ideą szeroko promowanego zrównoważonego rozwoju. Stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy jest kryterium absolutnie niewystarczającym i jedynym aspektem, który może przesądzić o zasadności realizacji inwestycji mieszkaniowej. Co więcej jest to kryterium niejasne i wymagające doprecyzowania. Przy lokalizacji takiej inwestycji należy uwzględnić również takie aspekty jak spójność systemu przyrodniczego, występujące zanieczyszczenia poprzemysłowe, uwarunkowania kulturowe, dostępność przestrzeni publicznych oraz terenów otwartych. Potrzeba budowy nowych mieszkań nie zawsze wystarczająco tłumaczy zmianę przeznaczenia danego terenu i nie zawsze kompensuje możliwe straty poniesione w wyniku tych zmian.Należy również zaznaczyć, że rada gminy nie jest organem kompetentnym do oceny, czy dana inwestycja powinna powstać, czy też nie. Obecnie w realizację inwestycji czy to na podstawie planu miejscowego czy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy zaangażowani są wykwalifikowani urbaniści, odpowiednio podczas sporządzania planu czy podczas opracowywania decyzji o warunkach zabudowy. Zapisy przedmiotowej ustawy nie rodzą żadnego obowiązku konsultacji wniosku inwestora z urbanistami. Choćby minimalnym wymogiem powinna być tutaj konieczność uzyskania opinii Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. Optymalnym rozwiązaniem jednak wydaje się konieczność przeprowadzenia kompleksowej oceny zasadności realizacji wnioskowanej inwestycji oraz jej wpływu na wszelkie aspekty przestrzenne, gospodarcze, ekonomiczne, społeczne oraz środowiskowe i krajobrazowe, a także na ewentualnie oceny wpływu na pozostałe ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w granicach którego taka inwestycja miałaby zostać zrealizowana.
- Zastąpienie wymogu uzyskania opinii i uzgodnień przez powiadomienie organów wymienionych w art. 17 pkt 6 ustawy o pzp o możliwości udzielenia niezobowiązującej opinii (art. 6. ust. 8.) jest niewystarczające. Sama ustawa o pzp przewiduje konieczność wystąpienia uzgodnienia, które są wiążące, oraz opinie. Projekt niniejszej specustawy znosi obowiązek uzyskania niezbędnych uzgodnień. Może to doprowadzić do wielu konfliktowych sytuacji, w których planowana inwestycja będzie sprzeczna z przepisami odrębnymi. Ponadto podany termin 14 dni na przedstawienie opinii jest zbyt krótki, biorąc pod uwagę potrzebę wykonania analiz przez podmioty opiniujące oraz prawdopodobnie znaczną liczbę wniosków skierowaną po wejściu w życie ustawy do organów opiniujących oraz możliwość ubiegania się kilku inwestorów o decyzję w sprawie tej samej działki (art. 21.3).
- Możliwość wyrażenia zgody na realizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej na terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (art. 7. ust. 1.) jedynie na podstawie kryterium zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, bez uwzględnienia jakichkolwiek opinii oraz uzgodnień z organami zewnętrznymi jest niewystarczający i może skutkować chaosem przestrzennym. Ponadto projekt ustawy zakłada ograniczone możliwości udziału społeczeństwa w procesie planistycznym (co narusza zapisy dotyczące zachowania jawności i przejrzystości procedur planistycznych, art. 1.2.12 ustawy o pzp, uwzględniania interesu publicznego i prywatnego, art. 1.3 ustawy o pzp; upowszechnienia zasad partycypacji społecznej w zarządzaniu miastami i ich obszarami funkcjonalnymi w Strategii na Rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju oraz zasad Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej dotyczących przeprowadzania konsultacji społecznych, dyskusji publicznych i włączania społeczeństwa w podejmowanie decyzji). Procedura wyznaczania lokalizacji inwestycji mieszkaniowej powinna być uzupełniona o publiczne udostępnienie wniosku oraz możliwość składania uwag do lokalizacji oraz charakterystyki inwestycji.Należy również zaznaczyć, że w celu planowania przestrzeni zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju przeznaczanie znacznych terenów pod inwestycje mieszkaniowe, których dotyczy przedmiotowa ustawa, powinno mieć w miejsce w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z nadrzędnymi dokumentami planistycznymi. Wprowadzenie uproszczonej formy procedury planistycznej, która może skutkować nieracjonalnym gospodarowaniem terenem neguje celowość prowadzenia polityki przestrzennej (sporządzenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego) przez gminę.
- W projekcie przedmiotowej ustawy wiele zastrzeżeń budzą standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowej (Rozdział 2.). Absurdalnym wydaje się być określony w art. 11. ust. 11. sposób mierzenia odległości od poszczególnych obiektów w linii prostej. Może to doprowadzić do sytuacji, w której warunek odległości od obiektu w linii prostej zostanie spełniony, jednak rzeczywista odległość, którą trzeba pokonać za pomocą istniejącej infrastruktury komunikacyjnej, będzie kilkukrotnie wyższa. W skrajnych przypadkach dostęp do tych obiektów w ogóle może być niemożliwy, ponieważ wg zapisów projektu ustawy zapewnienie dostępu odbywa się wyłącznie poprzez spełnienie kryterium odległościowego, nie zaś zagwarantowanie bezpośredniego dostępu.
- Zastrzeżenia dotyczące zapisów Rozdziału 2 obejmują:Brak wyznaczonej maksymalnej długości drogi wewnętrznej (art. 11. ust. 1. pkt 1.) może skutkować tworzeniem się znacznych zatorów drogowych, zwłaszcza w godzinach szczytu (wyjazdy do pracy/szkoły i powroty).
Brak wymogów dotyczących dostępu do sieci centralnego ogrzewania (art. 11. ust. 1. pkt 2.) może skutkować realizacją inwestycji mieszkaniowej ogrzewanej za pomocą indywidualnych lub lokalnych źródeł ciepła, o niższej sprawności wytwarzania ciepła lub mniej przyjazne środowisku niż sieć centralnego ogrzewania.
Wyznaczona w przedmiotowej ustawie minimalna odległość 1 000 m od przystanku komunikacji miejskiej (art. 11. ust. 2. pkt 1.) jest zbyt duża. Przyjmuje się, że czas przejścia pieszego 1 000 m (szybkim tempem) zajmuje 15 min. Jest to znaczny czas dla przeciętnego człowieka, zaś w obliczu dostosowywania przestrzeni do potrzeb wszystkich ludzi – dzieci, seniorów, lub osób z niepełnosprawnościami – odległość ta urasta do rangi istotnego problemu. Co więcej, zarówno polityka rządu, jak i akcje społeczne prowadzone przez organizacje pozarządowe dążą do zmniejszenia szkodliwego oddziaływania ludzi na środowisko. Szczególnie podkreślanym środkiem ograniczania zanieczyszczania środowiska jest korzystanie z komunikacji publicznej (komunikat nr COM(2013)913 Komisji Europejskiej). Aspekt ten dostrzeżony został również w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – jedną z zasad, którymi powinni kierować się planiści jest umożliwienie społeczeństwu dostępu do podstawowych usług poprzez komunikacją publiczną (art. 1. ust. 4. pkt. 2.: „W przypadku sytuowania nowej zabudowy, uwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni następuje poprzez (…) lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w sposób umożliwiający mieszkańcom maksymalne wykorzystanie publicznego transportu zbiorowego jako podstawowego środka transportu”). Minimalna odległość 1000 m od granicy inwestycji do przystanku transportu zbiorowego, zaproponowana w przedmiotowej ustawie, będzie w rzeczywistości większa, ze względu na bariery dla przemieszczających się (takie jak rzeka, tory kolejowe, ekrany akustyczne, itp.). Ponadto w przypadku wielkopowierzchniowych inwestycji, ta odległość dla budynków znajdujących się na drugim krańcu osiedla zwiększy się o jego szerokość. W rezultacie zaproponowane minimalne rozmieszczenie przystanków będzie zniechęcać mieszkańców do podróży transportem publicznym. W tym kontekście celowe jest zweryfikowanie mierników dotyczących dostępności do przystanków transportu zbiorowego oraz uzupełnienie wymogu przeprowadzenia analiz przewidywanego natężenia ruchu spowodowanego planowaną inwestycją niedrogową (art. 42) o przeprowadzenie analiz dostępności planowanej inwestycji transportem zbiorowym.
Zastrzeżenia budzi również minimalna odległość 3 000 m do szkół i przedszkoli (art. 11. ust. 2. pkt 2. i art. 11. ust. 2. pkt. 3). W obliczu starań o ochronę środowiska, zarówno przez akty prawne, kampanie społeczne oraz obowiązujące wytyczne planistyczne, zapis ten wydaje się zaprzeczeniem dobrych praktyk projektowych (w porównaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zaleca maksymalną odległość 800 m do przedszkola oraz maksymalnie 1 000 m do szkoły podstawowej; punkt XIII.A.3.a). Już teraz bardzo powszechne jest podwożenie dzieci do szkół (nawet, jeśli od domu dzieli je odległość piesza). Dzieci przyzwyczajane są do pokonywania krótkich odległości samochodem, co wpływa negatywnie nie tylko na środowisko przyrodnicze, ale także na zdrowie dzieci (brak ruchu). Ponieważ 3 000 m to odległość zbyt duża na codzienne przejścia dzieci i młodzieży do szkoły i z powrotem – będą one podwożone samochodami lub autobusami.
Zbyt niski jest proponowany w ustawie wymóg powierzchni dostępnych terenów wypoczynku oraz rekreacji i sportu (art. 11. ust. 4.) oraz zbyt duża jest minimalna odległość (art. 11. ust. 5.) do wspomnianych terenów od granicy inwestycji, przy czym, jak wspomniano wcześniej, w rzeczywistości odległość ta się zwiększy. Taki zapis może skutkować powstawaniem inwestycji mieszkaniowych o bardzo niskim poziomie powierzchni biologicznie czynnej, o niskim standardzie w kategoriach jakości i komfortu życia, oddalonych od terenów rekreacji od pół godziny szybkim marszem (wartości podane w przedmiotowej ustawie są zaskakująco niskie w porównaniu z wytycznymi suikzp Warszawy, zalecającymi 10 m2/mk terenów ogólnodostępnej zieleni urządzonej w promieniu dojścia 10-20 min, punkt XIII.A.3.d). Sprawi to, że tereny te będą nieatrakcyjne lub wręcz niedostępne dla osób o ograniczonej sprawności ruchowej, w tym dla dzieci i osób starszych.
Wymaga wyjaśnienia zapis dotyczący spełnienia wspomnianych wymogów dotyczących lokalizacji inwestycji w oparciu o infrastrukturę lub tereny planowane (art. 11. ust. 6.). Czy dotyczy to infrastruktury i terenów, które mają powstać w wyniku porozumienia pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego a inwestorem porozumienie określające sposób realizacji infrastruktury towarzyszącej, czy również obejmuje infrastrukturę i tereny zapisane w dokumentach planistycznych gminy (planach miejscowych)? Doprecyzowania wymaga system monitorowania spełnienia wymogów przez inwestora oraz procedura w sytuacji, gdy planowana infrastruktura nie powstanie do czasu realizacji inwestycji mieszkaniowej (np. wskutek ogłoszenia upadłości przez inwestora).
Wysokość zabudowy wpływa na otaczający ją obszar zarówno w kwestiach estetycznych oraz funkcjonalnych. Kształt nowej inwestycji powinien mieć właściwą relację z otaczającą ją zabudową, zgodnie z podstawowymi zasadami kompozycji urbanistycznej. Wysokość zabudowy powinna być ustalana indywidualnie, analizując jednostkową charakterystykę danej gminy i wysokości zabudowy w niej występującej; powinna być uzależniona od otaczającej w najbliższej okolicy czy dzielnicy, z uwzględnieniem zabudowy celowo wyższej przy tworzeniu dominant. Z tego względu zapis art. 11. ust. 7. pkt 3. oraz art. 11. ust. 8. są niewystarczające w zakresie braku ograniczeń dla wysokości inwestycji mieszkaniowych w miastach powyżej 100 000 mieszkańców. Dopuszczenie lokalizacji budynków wysokich i wysokościowców w strukturze miejskiej skutkuje wprowadzeniem dużych generatorów ruchu drogowego do układu komunikacyjnego, co, przy niedostatecznej obsłudze transportem zbiorowym, może skutkować znacznym wzmożeniem indywidualnego ruchu drogowego. Brak limitu liczby kondygnacji dla inwestycji lokalizowanych w miastach o liczbie ludności powyżej 100 tys. mieszkańców może być katastrofalne w skutkach dla funkcjonowania największych miast w Polsce. Już teraz powszechnym problemem w wielu miastach jest smog oraz nasilający się ruch samochodowy prowadzący do powstania korków ulicznych. Możliwość lokalizowania wielkich osiedli mieszkaniowych na przedmieściach, złożonych z budynków mieszkalnych o nieograniczonej żadnymi przepisami wysokości, jedynie pogłębi te problemy. Ponadto, wprowadzenie tak wysokiej zabudowy, ze względu na brak niezbędnych konsultacji w sprawie ich wpływu na aerodynamiczne właściwości struktury morfologicznej miasta, może znacząco obniżyć możliwości regeneracji i wymiany powietrza na obszarach zurbanizowanych. - Obowiązkiem gminy jest zapewnienie bezpłatnego transportu i opieki w czasie przewozu dziecka albo zwrot kosztów przejazdu dziecka i opiekuna środkami komunikacji publicznej, jeżeli dowożenie zapewniają rodzice, jeżeli droga dziecka z domu do publicznego przedszkola lub szkoły podstawowej przekracza 3 km (art. 32. ust. 5 ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. – Prawo oświatowe). Lokalizowanie inwestycji mieszkaniowej w odległości wyższej niż 3 km od wspomnianych placówek zgodnie z art. 12. ust. 1 przedmiotowej ustawy będzie skutkować, po upływie 5 lat, ponoszeniem dodatkowych kosztów przez gminę (czyli przez jej mieszkańców), związanych z zapewnieniem dzieciom transportu.
- Wymóg przeprowadzenia przez inwestora konkursu na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną jest niedopracowany. Nie określono żadnych wymagań, jak taki konkurs powinien wyglądać, co powinno decydować o ocenie prac konkursowych. W praktyce może to oznaczać, że ponad jakością rozwiązań urbanistyczno-architektonicznych postawione zostaną wymogi maksymalizacji zysku oraz wykorzystania powierzchni terenu inwestycji. Wniosek o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej powinien w jasny sposób wykazać, że przyjęta koncepcja urbanistyczno-architektoniczna (art. 15. ust. 1. pkt 12.) jest rezultatem publicznego konkursu (art. 13). Przedmiotowa ustawa powinna zawierać informację o szczegółach dot. organizacji, przeprowadzania konkursów. Sposób przeprowadzenia publicznego konkursu na koncepcję urbanistyczno-architektoniczną powinien wykluczać możliwość realizacji koło siebie, w drodze przedmiotowej ustawy, kilku niepowiązanych urbanistycznie inwestycji mieszkaniowych.
- Niezrozumiałym jest ustanowienie wojewody jako organu wydającego decyzję w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (art. 14). Do tej pory w procesie planowania przestrzennego wojewoda pełnił funkcję kontrolną, jako organ, który sprawdzał zgodność planów miejscowych oraz studiów z przepisami prawa. Zgodnie z projektem ustawy wojewoda będzie mógł wydawać decyzje sprzeczne z tymi dokumentami. Podobnie wątpliwym rozwiązaniem wydaje się być zaangażowanie w proces wydawania decyzji ministra.
- Zgodnie z założeniami projektu ustawy uzyskanie decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej jest dwuetapowe (Art. 15.1.14, 15.1.15; błędna numeracja punktów w projekcie ustawy). W pierwszej kolejności wymagane jest uzyskanie zgody rady gminy, zgodnie z zapisami art. 6 oraz art. 7 projektu ustawy, później natomiast należy zwrócić się o wydanie decyzji do wojewody. Konstrukcja projektu ustawy jest nieintuicyjna, gdyż nie informuje w jednym miejscu jak całościowo wygląda proces realizacji inwestycji.
- Konieczność zwrócenia się inwestora o niezobowiązujące (zgodnie z art. 15. ust. 8.) opinie do właściwych organów oraz instytucji jest niezrozumiała w kontekście art. 6 ust. 7. Jeżeli wójt, burmistrz lub prezydent miasta zwraca się o opinie do odpowiednich organów, nałożenie tego obowiązku ponownie na inwestora wydaje się zbędne. Inaczej jest w przypadku art. 7., gdzie nie przewidziano wcześniejszej konieczności uzyskania potrzebnych opinii.
- Samą treść art. 15. ust. 3. w kontekście zapisów art. 15. ust. 8. należy ocenić bardzo negatywnie. Wojewoda powinien być związany treścią opinii i w uzasadnionych przypadkach móc wezwać inwestora do korekty bądź uzupełnienia projektu inwestycji. W przypadku ubiegania się o decyzję lokalizacji inwestycji, dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania, zgoda taka może zostać uzyskana w niemal arbitralny sposób. Wójt/burmistrz/prezydent miasta podejmuje decyzję w sprawie zgody na podstawie nieostro określonych “potrzeb mieszkaniowych gminy”, zaś wojewoda wydaje decyzję w oparciu o niewiążące opinie organów. Przeświadczenie o uwzględnianiu niewiążących opinii ma charakter życzeniowy. Ponadto, wśród tych organów nie ma gminnej lub innej właściwej komisji urbanistyczno-architektonicznej lub organu odpowiedzialnego w zakresie uwzględnienia wyników audytu krajobrazowego (o którym mowa w art. 38a ustawy o pzp), których opinia powinna być uwzględniona w trakcie procesu ustalania lokalizacji dużej inwestycji mieszkaniowej, zwłaszcza dopuszczającej wprowadzanie budynków wysokich i wysokościowców (art. 11.7.3).
- Wyjęcie inwestycji mieszkaniowych realizowanych w oparciu o przepisy projektu przedmiotowej ustawy z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 20.1) jest rozwiązaniem wyjątkowo złym. Ustawodawca nie wziął pod uwagę destrukcyjnych skutków, jakie mogą przynieść nowe inwestycje powstające w wielu miastach i wsiach w Polsce. Ustawa daje możliwość lokowania zabudowy w sposób pogłębiający jej rozproszenie oraz chaotyczną zabudowę, czego koszty, w wysokości kilkudziesięciu miliardów złotych (zgodnie z szacunkami Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN) rokrocznie ponosi gospodarka i polskie społeczeństwo. Nie wzięto pod uwagę wielu czynników, które powinny decydować o tym, jak należy kształtować przestrzeń. Wyłączono z procesu grupę zawodową urbanistów, która z racji pełnionego zawodu ma największe kwalifikacje w zakresie planowania przestrzennego. Wyłączono również szeroko pojęty udział społeczeństwa, możliwość zgłoszenia uwag bądź sprzeciwu do poszczególnych projektów nowych inwestycji mieszkaniowych. Ustawa jeszcze bardziej osłabia już i tak wątły stan polskiego systemu planowania przestrzennego. Wiadomym jest, że priorytetowym celem niniejszej ustawy jest podjęcie problemu niewystarczającej ilości mieszkań w Polsce, jednakże nie takie powinno być jego rozwiązanie.
W związku z powyższymi zastrzeżeniami do przedstawionego projektu, wnioskujemy o zaprzestanie prac nad ustawą o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.
W imieniu studentów i absolwentów kierunku Gospodarka Przestrzenna
na Wydziale Geodezji i Kartografii Politechniki Warszawskiej
Katarzyna Goch
Katarzyna Krasińska
Adam Potapowicz
